近日，省自然資源廳舉辦2024年第三期鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃及村莊規(guī)劃培訓(xùn)班。長株潭婁片區(qū)市縣兩級自然資源部門主要業(yè)務(wù)骨干以及相關(guān)技術(shù)單位參加。市規(guī)勘院城鄉(xiāng)規(guī)劃編制中心二所所長蔣舒以望城區(qū)喬口鎮(zhèn)為例，分享了長沙市“鎮(zhèn)村一體”規(guī)劃編制工作探索與實踐經(jīng)驗。

 

        一、規(guī)劃背景

 

長沙市“鎮(zhèn)村一體”采購標段分布圖

 

        2019年以來，緊隨市級國土空間總體規(guī)劃編制，長沙市按照試點先行再全面鋪開的總體思路，率先啟動開慧鎮(zhèn)、巷子口鎮(zhèn)、鎮(zhèn)頭鎮(zhèn)、白箬鋪鎮(zhèn)4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃試點工作。在總結(jié)經(jīng)驗后，創(chuàng)新“鎮(zhèn)村一體”聯(lián)動編制，按照同步委托、同步編制、同步審查的模式開展鎮(zhèn)村一體化編制工作，陸續(xù)啟動了全市74個鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃和801個“多規(guī)合一”實用性村莊規(guī)劃編制工作。

 

        二、喬口特征

        喬口鎮(zhèn)位于長沙市西北，地處長沙市望城區(qū)、寧鄉(xiāng)市、岳陽市湘陰縣、益陽市赫山區(qū)四地交界處，緊鄰湘江，全域納入洞庭湖生態(tài)經(jīng)濟圈，地貌類型以平原為主，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，鎮(zhèn)域總面積44.36平方公里，轄七村一社區(qū)，總?cè)丝诩s3.67萬人。歷年來榮獲全國特色小鎮(zhèn)、全國綜合實力千強鎮(zhèn)、國家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)強鎮(zhèn)等榮譽。

 

 

喬口鎮(zhèn)區(qū)位示意圖

 

        （一）三水繞鎮(zhèn)、生態(tài)優(yōu)良。境內(nèi)水、田資源豐富，池塘棋布，農(nóng)田廣袤，水域面積占比約40%，耕地面積占比約35%。鎮(zhèn)域三面環(huán)水，湘江、撇洪河、團頭湖環(huán)繞周邊，另有南湖、天井湖、毛家湖、青草湖等大型湖泊散布，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。轄區(qū)內(nèi)70%以上村民住宅房前屋后為菜園、池塘、農(nóng)田，構(gòu)成了“湖塘居田園”的典型田園水鄉(xiāng)風(fēng)貌。

 

 

        （二）文物眾多、底蘊深厚。喬口鎮(zhèn)有五千多年的人類居住歷史，是望城文明溯源之地，自古商貿(mào)文化、名仕文化繁榮，自唐朝開始商貿(mào)繁盛，素有“長沙十萬戶、喬口八千家”之說，三賢三帝典故流傳久遠，文物古跡、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)眾多，全域擁有5處縣級文物保護單位，17處不可以動文物、23處歷史街巷。

 

 

        （三）農(nóng)業(yè)強鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，重點打造了以荷花蝦、翹嘴紅鲌為代表的特色農(nóng)產(chǎn)品，全鎮(zhèn)荷花蝦種養(yǎng)殖面積達1.17萬畝，翹嘴紅鲌養(yǎng)殖水面達5095 畝，境內(nèi)現(xiàn)擁有省級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)1個、市級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)3個。文化旅游發(fā)展獨具魅力，推出“古鎮(zhèn)游、賞荷游、呷魚游”等精品旅游線路，每年吸引游客近50萬人，極大地拉動了鄉(xiāng)村經(jīng)濟發(fā)展，成功獲評長沙市十佳文旅小鎮(zhèn)。

 

 

        三、規(guī)劃思路

 

 

        （一）生態(tài)優(yōu)先，構(gòu)筑藍綠交織的空間本底。堅持綠色發(fā)展，堅持人與自然和諧共生，充分挖掘喬口鎮(zhèn)生態(tài)本底，將農(nóng)田、水系作為空間底色，推動形成綠色發(fā)展和生活方式。

        （二）統(tǒng)籌布局，推動全域國土綜合整治。優(yōu)化建設(shè)用地布局，提高節(jié)約集約利用水平，統(tǒng)籌考慮各類自然要素保障能力，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、生態(tài)保護、公益事業(yè)、農(nóng)房建設(shè)等提供用地保障。針對區(qū)域內(nèi)布局不合理等低效用地采取改造提升、轉(zhuǎn)型升級、整治清退等策略進行有機更新。

        （三）彰顯特色，打造湖湘特色水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。充分挖掘生態(tài)、文化特色資源，保護 “兩江交匯，兩湖臥擁，盡攬?zhí)飯@風(fēng)光，街巷縱橫、宮院商鋪，點綴古鎮(zhèn)氣象”的古鎮(zhèn)歷史格局，建設(shè)“世外桃源、畫里鄉(xiāng)村”的田園水鄉(xiāng)風(fēng)貌。

        （四）區(qū)域聯(lián)動，建設(shè)精品湘江古鎮(zhèn)群。協(xié)同周邊靖港（國家級歷史文化民政）、銅官（銅官窯文化旅游度假區(qū)）、茶亭（黑麋峰國家森林公園）等特色資源，精品塑造“一處湘江古鎮(zhèn)群，半部湖湘文化史”；協(xié)同益陽歐江岔鎮(zhèn)、寧鄉(xiāng)雙江口鎮(zhèn)、湘陰北嶺鎮(zhèn)，推動生態(tài)共保、產(chǎn)業(yè)共興、交通共聯(lián)、人才共育。

 

        四、規(guī)劃亮點

        （一）鎮(zhèn)村一體編制，實現(xiàn)規(guī)劃上下聯(lián)動“閉環(huán)”

        統(tǒng)一調(diào)研深度。鎮(zhèn)村統(tǒng)一開展現(xiàn)狀調(diào)研，在鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)研基礎(chǔ)上，按照村莊規(guī)劃調(diào)研深度要求，對喬口7村1社區(qū)開展多輪實地調(diào)查、入戶訪談、問卷調(diào)查、座談會，全面準確了解鎮(zhèn)域發(fā)展現(xiàn)狀，找準存在的突出問題，將村莊居民點、建設(shè)項目等訴求同步在鎮(zhèn)規(guī)劃層級落實。

        統(tǒng)籌公服設(shè)施配置。結(jié)合各村未來人口變化趨勢，除各村必須的村委會、農(nóng)村圖書室、公共停車場、活動廣場外，統(tǒng)籌幼兒園、小學(xué)、養(yǎng)老院等公服設(shè)施布局，推進多村共建共享，防止服務(wù)設(shè)施空置化。

統(tǒng)籌平衡建設(shè)用地指標。統(tǒng)籌考慮各村土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民點布局，建設(shè)用地指標向中心村及鎮(zhèn)級傾斜，優(yōu)先用于保障小龍蝦屯養(yǎng)、旅游業(yè)發(fā)展等重點建設(shè)項目用地需求，支持鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，助推鄉(xiāng)村振興。

        （二）多規(guī)協(xié)同合一，錨定國土空間開發(fā)保護底線

        落實市總體規(guī)劃要求。落實長沙市國土空間總體規(guī)劃確定“三線管控”、城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標等核心要素、“農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)+歷史文化資源富集區(qū)”主體功能以及生態(tài)、農(nóng)業(yè)、歷史文化等重要保護區(qū)域和廊道控制要求。

        銜接相關(guān)專項規(guī)劃。強化與農(nóng)業(yè)農(nóng)村、住建、交通、水利等部門規(guī)劃的協(xié)同，加強與鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、高標準農(nóng)田建設(shè)規(guī)劃、水利發(fā)展規(guī)劃等銜接，保障與美麗宜居村莊、夢里鄉(xiāng)村等建設(shè)行動的聯(lián)動。

        劃定開發(fā)保護底線。結(jié)合市自然資源規(guī)劃局下發(fā)的47個國土空間專項規(guī)劃數(shù)據(jù)，在耕地和永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界三條控制線的基礎(chǔ)上，劃定包括主要道路、電力、燃氣等設(shè)施的區(qū)域基礎(chǔ)廊道控制線和歷史文化保護線、洪澇災(zāi)害風(fēng)險控制線，形成國土空間開發(fā)保護底線“一張圖”，嚴格管控措施，明確約束內(nèi)容和管控規(guī)則。

 

控制線示意圖

 

        （三）彰顯特色亮點，強化“田-水-古”特色資源保護與利用

        明確發(fā)展定位。統(tǒng)籌考慮喬口區(qū)位交通、自然資源、歷史文化、經(jīng)濟社會、生態(tài)保護等因素，明確喬口鎮(zhèn)為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)型鄉(xiāng)鎮(zhèn)，發(fā)展定位為國家級漁都特色小鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)強鎮(zhèn)、長沙市農(nóng)文旅融合發(fā)展示范鎮(zhèn)、水鄉(xiāng)特色古鎮(zhèn)。

        加強耕地資源保護。發(fā)揮農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)作用，在上位規(guī)劃確定的2.31萬畝耕地保護目標基礎(chǔ)上，超量落實耕地保護任務(wù)，規(guī)劃喬口鎮(zhèn)耕地面積2.43萬畝。銜接耕地保護專項，明確永久基本農(nóng)田儲備區(qū)、耕地后備資源具體范圍，落實耕地后備資源開發(fā)時序，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)耕地總量動態(tài)平衡。

        加強水資源保護與利用。嚴格落實河湖劃界管理范圍，重點保護鎮(zhèn)域內(nèi)湘江、撇洪河、團頭湖、青草湖、天井湖、毛家湖等等大型水體空間，保持現(xiàn)有水體規(guī)模，不得隨意縮小，規(guī)劃河湖水面率不低于36%。疏浚掃障鎮(zhèn)域內(nèi)7處湖泊、4條河渠，提升水體水質(zhì)，實施水系工程，營造優(yōu)美宜人水生態(tài)環(huán)境。

        加強歷史文化資源保護。保護古鎮(zhèn)格局，劃定古鎮(zhèn)核心保護區(qū)22.13公頃，建設(shè)控制地帶50.64公頃，各區(qū)管控建議參考歷史文化名鎮(zhèn)管控要求。保護文物古跡，保護喬口鎮(zhèn)5處縣級文物保護單位，17處未定級文物，落實文物保護范圍及建設(shè)控制地帶，嚴格落實相關(guān)管控要求。傳承重要非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，明確喬口木雕、貢香技藝等9項非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的傳承人和傳承載體。

 

耕地保護示意圖、水系保護示意圖

 

古鎮(zhèn)保護范圍示意圖、文物保護范圍示意圖

 

        （四）統(tǒng)籌全域空間，科學(xué)劃定村莊建設(shè)邊界

        盤活存量建設(shè)用地。以2020年國土變更調(diào)查為底圖，摸排閑置宅基地等存量建設(shè)用地142.86公頃，結(jié)合資源環(huán)境承載力和城鎮(zhèn)開發(fā)適宜性評價，避讓村莊建設(shè)不適宜區(qū)，在不占或少占耕地的基礎(chǔ)上，合理布局新增空間。

        引導(dǎo)喬口集聚發(fā)展。引導(dǎo)30.07公頃村莊建設(shè)用地向臨近鎮(zhèn)區(qū)的田心坪村、喬口社區(qū)、柳林江村等有項目建設(shè)需求的村莊、中心村及鎮(zhèn)區(qū)集聚，強化鎮(zhèn)區(qū)及中心村功能，探索集體經(jīng)營性用地使用，促進基礎(chǔ)設(shè)施共建共享，推動喬口集聚發(fā)展。

        引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)合理布局。重點考慮農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)業(yè)觀光、電子商務(wù)和冷鏈物流等產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及配套設(shè)施用地向紅南公路、湘團公路、雷鋒大道等主要干道兩廂及環(huán)境優(yōu)美的團頭湖沿岸布局。

充分保障村民建房。落實已批、已承諾村民建房73戶；以個人建房摸底調(diào)查為基礎(chǔ)（278戶），以村民小組為單元，見縫插花式布局村莊建設(shè)用地；引導(dǎo)村民適當(dāng)集中居?。?5戶以上），規(guī)劃集中居民點17處。

        預(yù)留彈性發(fā)展空間。規(guī)劃預(yù)留12.51公頃村莊建設(shè)用地指標，村民居住、農(nóng)村公共公益設(shè)施、零星分散的鄉(xiāng)村文旅設(shè)施及農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)等用地可申請使用。

 

 

生態(tài)適宜性評價、農(nóng)業(yè)適宜性評價、城鎮(zhèn)開發(fā)適宜性評價

村莊建設(shè)用地優(yōu)化布局示意圖  

 

 

村莊建設(shè)邊界示意圖

 

        （五）傳導(dǎo)核心內(nèi)容，保障詳細規(guī)劃實用好用

        劃定詳細規(guī)劃編制單元。按照全域覆蓋、邊界閉合的原則，劃定鎮(zhèn)政府駐地、村莊規(guī)劃編制單元，全域共劃定9個詳細規(guī)劃編制單元，推動規(guī)劃管理依據(jù)全覆蓋。

        傳導(dǎo)明確相關(guān)約束。以長沙市總體規(guī)劃、相關(guān)專項規(guī)劃為基礎(chǔ)，傳導(dǎo)下達各村耕地保護目標、永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線等指標，結(jié)合村莊建設(shè)邊界劃定，合理下達村莊建設(shè)用地指標。

        引導(dǎo)村莊建設(shè)發(fā)展。統(tǒng)籌考慮各村自然資源稟賦特征、發(fā)展需求等，明確各村村莊類型、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展方向，差異化配置教育、養(yǎng)老等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，以兩個或者多個村為單位，構(gòu)建鄉(xiāng)村生活圈，推動規(guī)劃共繪、資源共享，避免鄉(xiāng)村公共服務(wù)設(shè)施重復(fù)投入、重復(fù)建設(shè)。

        剛彈結(jié)合管控鎮(zhèn)區(qū)。實行“特色營造+功能準入+通則引導(dǎo)”管控模式，劃定結(jié)構(gòu)性水域岸線、結(jié)構(gòu)性防護綠地和大型公共綠地控制線、文保單位和重要不可以動文物保護控制線、重大市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共安全設(shè)施控制線、主次干道走向作為特色營造剛性管控內(nèi)容，用地使用實行功能準入和禁入管理，容積率、建筑密度、建筑高度等建設(shè)強度通過三級分區(qū)進行通則式引導(dǎo)。

 

詳細規(guī)劃單元劃定示意圖

 

用地功能布局示意圖      

 

 

強度分區(qū)管控示意圖

 

        （六）強化風(fēng)貌引導(dǎo)，建設(shè)湖湘特色田園水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)

        確定總體風(fēng)貌定位。結(jié)合喬口三面環(huán)水，地勢平坦，商貿(mào)、漁業(yè)、文化底蘊豐厚的突出特色，保護“兩江交匯，兩湖臥擁，盡攬?zhí)飯@風(fēng)光；街巷縱橫，宮院商鋪，點綴古鎮(zhèn)氣象”的古鎮(zhèn)歷史格局，建設(shè)“千年古鎮(zhèn)、世外桃源、畫里鄉(xiāng)村”的田園水鄉(xiāng)風(fēng)貌。

        延續(xù)古鎮(zhèn)傳統(tǒng)空間格局。將鎮(zhèn)區(qū)分為古鎮(zhèn)區(qū)和新鎮(zhèn)區(qū)，分別從布局形態(tài)、建筑風(fēng)格、建筑朝向、體量色彩等提出引導(dǎo)要求，針對主要出入口、廣場、公共空間、重要景觀節(jié)點等標志性地段提出風(fēng)貌指引和設(shè)計意向，延續(xù)古鎮(zhèn)肌理。古鎮(zhèn)總體采用青瓦白墻，體現(xiàn)漁文化元素，建筑高度不超過12層；新鎮(zhèn)以現(xiàn)代風(fēng)格為主，融合湖湘?zhèn)鹘y(tǒng)建筑特色，形成現(xiàn)代與傳統(tǒng)結(jié)合的湖湘建筑新風(fēng)貌，建筑高度不超過24米。

        營造田園水鄉(xiāng)鄉(xiāng)村風(fēng)貌。以突出村莊的風(fēng)貌特色為原則，提煉形成村莊風(fēng)貌提升的七大核心控制要素，構(gòu)建田、水、林、筑、點、路、園“7大類24小類”風(fēng)貌要素框架，并給予具體設(shè)計指引，形成相互關(guān)聯(lián)、層層遞進的風(fēng)貌控制體系，營造湖湘田園水鄉(xiāng)風(fēng)貌。加強村民建房管控，農(nóng)房建設(shè)嚴格落實《長沙市望城區(qū)農(nóng)村宅基地和村民住宅建設(shè)審批管理辦法》相關(guān)要求，建筑風(fēng)格以《望城區(qū)村民建房設(shè)計圖集》為依據(jù)，層高不超過3層。

 

 

風(fēng)貌要素框架圖

 

 

風(fēng)貌意向圖

 

 

村民建房圖集